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O Impacto do Turismo na Cidade de Lisboa
Debate Temático
2ª Sessão
Programa AQUI

Assembleia Municipal de Lisboa
Proposta 469/CM/2018 - Alienação em hasta pública de dois lotes e duas parcelas de terreno para construção integrantes da Operação Integrada de Entrecampos
24-07-2018

Entrada: 20 de Julho de 2018
Agendada: 24 de Julho de 2018
Tem parecer: 1ª Comissão Permanente
Debatida e votada: 24 de Julho de 2018
Resultado da Votação: Rectificada e Aprovada por Maioria com a seguinte votação: Favor: PS/ PSD/ 7 IND - Contra: CDS-PP/ PAN/ MPT/ PPM - Abstenção: PCP/ BE/ PEV); Ausência de um Deputado(a) Municipal Independente da Sala de Plenário
Passou a Deliberação:344/AML/2018
Publicação em BM:3ºSup. ao BM nº 1285
Nota: Sobre a Operação Integrada de Entrecampos realizou-se em 7 de junho de 2018, por deliberação da AML, uma audição pública, que deu origem a um Relatório da 1ª e 3ª Comissões, de que resultou a Recomendação 026/03 (1ªe 3ªCP)
Veja a apresentação resumo da Operação Integrada de Entrecampos

Proposta rectificada
Pelouro: Património
Serviços: Direção Municipal de Gestão Patrimonial (DMGP)

Considerando que:

a) Através das Propostas n.ºs 283/2018 e 284/2018, a Câmara aprovou em reunião extraordinária realizada a 17 de maio do corrente ano a abertura de um período de discussão pública das Orientações Estratégicas para a Operação Integrada de Entrecampos (OIE) e o início do procedimento de delimitação da Unidade de Execução de Entrecampos (UEE), bem como a abertura de um período de discussão pública, aqui se dando por integralmente reproduzido o aí expresso quanto aos fundamentos da intervenção;

b) Entre 27 de maio e 27 de junho de 2018 decorreu o período de consulta pública da Unidade de Execução e do Loteamento Municipal que lhe está associado, com ampla divulgação e participação das diferentes entidades e dos cidadãos em geral, incluindo um debate temático aberto ao público entretanto promovido pela Assembleia Municipal de Lisboa;

c) Em reunião extraordinária realizada a 12 de julho do corrente ano a Câmara aprovou a Proposta n.º 419/2018, estabelecendo as Orientações Estratégicas para OIE, e a delimitação da Unidade de Execução de Entrecampos, bem como a Proposta n.º 421/2018, com a aprovação da operação de Loteamento de Iniciativa Municipal, que constitui o Processo n.º 15/URB/2018, a realizar nos terrenos localizados entre a Av.ª 5 de Outubro, a Av. das Forças Armadas, a Av. da República e prolongamento da Rua da Cruz Vermelha, aqui se dando por reproduzidos os considerandos aí expressos;

d) Com vista a assegurar um desenvolvimento urbano harmonioso deste território foi definido um programa desenhado, designado de Projeto Urbano, em conformidade com o Plano Diretor Municipal, que estabelece os principais parâmetros urbanísticos, designadamente a superfície de pavimento, a volumetria e a distribuição de usos dos novos edifícios a erigir, bem como o desenho urbano, a realização de todas as obras de urbanização e qualificação do espaço público indispensáveis à regeneração da área de intervenção e à realização das futuras operações urbanísticas;

e) As soluções apresentadas no âmbito da OIE acolheram as medidas previstas na Proposta 419-B/2018 do PSD, nomeadamente no que respeita: (i) ao alargamento do âmbito territorial à envolvente mais alargada dos terrenos da antiga Feira Popular, permitindo realocar usos e promover uma significativa área habitacional no loteamento da Av. das Forças Armadas; (ii) à realização da solução de desenho urbano da UEE pela Câmara Municipal de Lisboa, permitindo oferecer um Parque Urbano; (iii) à colocação em hasta pública de lotes mais pequenos e já com a edificabilidade definida, reduzindo o risco para os investidores e permitindo que possam partir diretamente para a edificação; (iv) ao reforço das soluções de estacionamento para moradores; (v) à aferição mais detalhada da dotação dos equipamentos de utilização coletiva, nomeadamente nas áreas da saúde, da educação e do ensino superior, ou; (v) ao desenvolvimento de um estudo de gestão do tráfego nas Avenidas Novas, com vista a assegurar uma transição mais ponderada do uso do automóvel;

f) Na sequência da mesma Proposta, e em particular na UEE, a Câmara Municipal de Lisboa procurará: (i) assegurar a qualidade arquitetónica a desenvolver nos três lotes a colocar em hasta pública, bem como a harmonia da solução de conjunto; (ii) a criação de uma bacia de retenção para as águas pluviais na zona do Parque Urbano; (iii) dar prioridade aos estudos em curso de mapeamento dos cursos de águas subterrâneos da zona, para que possam ser considerados no desenvolvimento dos projetos de arquitetura; (iv) assegurar critérios para o estacionamento com vista a suprimir as carências hoje existentes para moradores e a servir adequadamente a utilização da zona comercial; (v) mitigar o impacto das obras junto dos comerciantes e moradores, e; (vi) impulsionar a implementação da UEE, dando de imediato inicio à construção do prolongamento da Rua da Cruz Vermelha e do Parque Urbano.

g) A concretização do previsto na OIE representa uma oportunidade única para desenvolver um marcante programa urbanístico nesta zona central de Lisboa, repartida pelas freguesias das Avenidas Novas e Alvalade, assente no desenvolvimento de um centro de serviços, de áreas comerciais, áreas habitacionais, equipamentos sociais e educativos, bem como de espaço público reabilitado e qualificado, promovendo emprego e a fixação de novos residentes;

h) Nesta operação integrada a Câmara Municipal ficará responsável pela realização das obras de urbanização, incluindo a abertura de um novo arruamento e a reabilitação dos existentes, pela criação de área verdes, pela construção e reabilitação das habitações de renda acessível, bem como pelos equipamentos sociais, podendo vir a atribuir a terceiros em direito de superfície a construção e exploração do parque de estacionamento público no subsolo da Av. 5 de Outubro;

i) Na mesma reunião de 12 de julho de 2018 foi igualmente aprovada pela Câmara a Proposta n.º 420/2018, que submeteu à Assembleia Municipal as alterações dominiais necessárias à concretização da OIE, com a desafetação do domínio público da antiga Azinhaga do Ferro e o reconhecimento de afetação ao domínio público da superfície da Avenida 5 de Outubro, no troço compreendido entre as Avenidas das Forças Armadas e Álvaro Pais;

j) Aprovada que seja pela Assembleia Municipal a Proposta n.º 420/2018, será possível realizar as correspondentes operações registrais, incluindo o registo do loteamento incidente sobre parte dos terrenos da antiga Feira Popular;

k) Da OIE resulta a criação nos terrenos da antiga Feira Popular de dois lotes de terreno para construção, designados por Lote B1 e Lote B2, bem como de duas parcelas de terreno para construção, designadas por Parcela A e Parcela B3, esta última destinada à construção no subsolo de um parque de estacionamento público e uma infraestrutura de apoio à logística urbana no piso -1;

l) A OIE prevê ainda uma outra parcela de terreno para construção, na Avenida Álvaro Pais, designada por Parcela C;

m) O Município de Lisboa detém a propriedade plena dos terrenos em causa, sobre eles não incidindo quaisquer compromissos, ónus ou encargos, estando também totalmente desocupados de pessoas e bens;

n) Estão rigorosamente definidas para todos os lotes e parcelas de terreno as condições urbanísticas a que fica sujeita a construção que sobre eles incida, no pleno respeito do estabelecido nas Propostas n.º 419/2018 e n.º 421/2018, conforme fichas de caraterização urbanística que se encontram em anexo ao Programa do Procedimento;

o) A alienação dos terrenos em causa reveste, assim, grande importância, pois constitui etapa prévia e necessária ao posterior desenvolvimento urbanístico, que permitirá contribuir significativamente para a requalificação e revitalização desta zona, não ignorando a dimensão e o simbolismo da operação;

p) A receita extraordinária gerada pela alienação destes terrenos permitirá, sem comprometer a solidez e sustentabilidade financeira, reforçar a capacidade de investimento do Município no cumprimento das obrigações que assume na OIE, (Anexo IV), muito em especial com a disponibilização de 700 fogos de renda acessível (como definido no PRA e no PACA), 500 dos quais a construir ou em construção no loteamento da Avenida das Forças Armadas até ao final do terceiro trimestre de 2021, e 200 a resultarem da adaptação para fins habitacionais dos imóveis a arrendar, com opção de compra, ao Ministério do Trabalho, Solidariedade e Segurança Social, conforme memorando de Entendimento já assinado no dia 16 de Julho de 2018;

q) Os serviços municipais competentes têm vindo a preparar cuidadosamente a alienação dos lotes e parcelas de terreno para construção que integram a OIE, nomeadamente através da definição das condições urbanísticas, técnicas e jurídicas mais aptas à salvaguarda do interesse municipal, bem como à permanente monitorização do mercado, tendo em vista fixar os termos e o momento mais adequado para a sua alienação;

r) A Direção Municipal de Gestão Patrimonial acompanha em permanência o comportamento do mercado imobiliário na cidade, tendo vasta informação recolhida e trabalhada quanto à zona de intervenção e envolvente, para os diferentes segmentos, o que permite hoje ter os dados necessários a uma tomada de decisão fundamentada para plena defesa do interesse público;

s) Foram solicitadas avaliações externas a 5 (cinco) empresas avaliadoras, devidamente credenciadas e certificadas pela CMVM, produzindo cada uma delas um relatório autónomo para cada um dos lotes e parcelas de terreno, no respeito por todos os parâmetros urbanísticos agora confirmados pela Câmara e pela Assembleia Municipal de Lisboa na Deliberações n.ºs 419/2018 e 421/2018, que aprovaram a OIE e nas fichas urbanísticas que integram o Programa do Procedimento;

t) Todas as avaliações partiram dos mesmos pressupostos urbanísticos e foram desenvolvidas numa lógica de melhor uso e máxima edificabilidade, sempre tendo presente que, tratando-se de uma operação urbanística e de transformação fundiária de iniciativa municipal em que a Câmara Municipal de Lisboa realizará as respetivas infraestruturas, os valores da TRIU serão para os lotes e parcelas devidos em sede licenciamento e que não haverá lugar a compensações urbanísticas por parte dos particulares, nos exatos termos do que se estabelece no Programa do Procedimento (Anexo I);

u) As avaliações realizadas apontam para um significativo grau de convergência entre os valores emitidos pelas 5 (cinco) diferentes entidades, revelando sólida consistência face à dimensão do futuro empreendimento e à natureza fundiária do ativo imobiliário (terreno), (Anexo II),

v) Foi feita detalhada apreciação interna das avaliações produzidas pelas entidades externas, conforme “Justificação de Valor” que é parte integrante desta proposta;

w) A determinação do preço base de licitação para cada um dos lotes e parcelas de terreno a colocar em hasta pública deverá resultar da combinação de dois fatores, a saber, a plena salvaguarda do interesse público em situações em que eventualmente possa ser apresentada apenas uma proposta e, portanto, poder não haver lugar a subida de preço por via da licitação, e a criação de condições de efetiva concorrência em hasta pública, alargando o mais possível o leque de candidatos a licitar;

x) Para tanto, e perante a consistente convergência existente, é adequado fixar o valor base para alienação de cada um dos ativos imobiliários em razão da média aritmética arredondada das 5 (cinco) avaliações externas realizadas, nos exatos termos do fixado nos relatórios de avaliação apresentados pelas empresas avaliadoras e na referida Justificação de Valor, obtendo-se os seguintes valores para cada um dos ativos:

Parcelas/Lotes Preço Base de Licitação
Parcela A 46 100 000,00 €
Lote B1 47 300 000,00 €
Parcela C 27 900 000,00 €
Lote B2 67 100 000,00 €

y) Os valores base de licitação funcionarão como mínimo a que todo e qualquer candidato terá de obedecer para participar na licitação, deixando margem para que a concorrência efetivamente funcione em hasta pública e, por essa via, seja potenciado o valor final de venda;

z) Para total salvaguarda do interesse público, prevê-se no Programa do Procedimento uma cláusula de melhor aproveitamento que obrigará o adquirente, ou quem lhe suceda, a compensar o Município caso no futuro venha a ter possibilidade de aumentar a superfície de pavimento, acima ou abaixo do solo, ou a beneficiar de mais-valia por eventual alteração de uso com melhor valor, nunca baixando a área prevista para habitação, no conjunto da OIE;

aa) Se afigura adequado para a melhor valorização do ativo público, autonomizar os procedimentos de alienação dos lotes e parcelas de terreno para construção, de um futuro procedimento, com diferentes características, para constituição de direito de superfície que atribua a terceiros o direito de construir e explorar um parque de estacionamento público no subsolo da Avenida 5 de Outubro, no troço compreendido entre as Avenidas Álvaro Pais e das Forças Armadas;

bb) As peças do procedimento de hasta pública, correspondentes ao “Programa do Procedimento”, com os respetivos anexos, estabelecem todas as condições de alienação dos lotes e parcelas de terreno, bem como as regras e tramitação do ato público, cumprindo com todas as normas legais e regulamentares e salvaguardando a adequada publicidade e o mais amplo acesso aos procedimentos de alienação, de modo a promover uma efetiva concorrência e a plena salvaguarda do interesse público (Anexo I);

cc) Estamos perante a colocação no mercado imobiliário de quatro ativos imobiliários de valor elevado, numa operação de caraterísticas singulares, pelo que o momento de realização de cada ato público, em conjunto ou individualmente, deverá ser devidamente ponderado, considerando, entre outros fatores, o contexto económico e político, o comportamento do mercado imobiliário e as melhores condições para uma efetiva concorrência;

dd) Atendendo ao objetivo da presente hasta pública, deverá o Executivo Municipal ficar mandatado para determinar o melhor momento para a realização de cada uma destas hastas públicas e se as mesmas se realizarão num mesmo momento ou, ao invés, em diversos atos públicos, tudo conforme definido no Programa do Procedimento e no pleno respeito pelas condições fixadas pelos órgãos municipais competentes;

ee) A alienação onerosa de bens imóveis do domínio privado das autarquias locais deve obedecer ao disposto na Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, devendo a Câmara, sempre que o valor de alienação seja superior a € 580.000,00 (quinhentos e oitenta mil euros), correspondente a 1.000 (mil) vezes a remuneração mínima mensal garantida, obter a respetiva autorização da Assembleia Municipal;

ff) No caso concreto, e perante o valor base de licitação fixado para a alienação de cada um dos 4 ativos imobiliários, a competência para autorizar a alienação é da Assembleia Municipal;

gg) É da competência da Câmara dar execução e desenvolver os procedimentos de alienação em hasta pública, nomeando a Comissão que presidirá ao procedimento e nela delegando os poderes necessários;

Tenho a honra de propor que a Câmara Municipal delibere, ao abrigo da alínea ccc), do n.º 1, do artigo 33.º, e da alínea i), do n.º 1 do artigo 25.º da Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, submeter à apreciação da Assembleia Municipal:

1. Autorizar a alienação em hasta pública das Parcelas A e C e dos Lotes B1 e B2, todas destinadas a construção e melhor identificadas nas Plantas n.ºs 18/025/DMGP, 18/026/DMGP, 18/027/DMGP e 18/028/DMGP (Anexo III), de acordo com as regras fixadas no Programa do Procedimento (Anexo I);

2. Aprovar os seguintes valores base de licitação:
- Parcela A - €46.100.000,00 (quarenta e seis milhões e cem mil euros);
- Parcela C - €27.900.000,00 (vinte e sete milhões e novecentos mil euros);
- Lote B1 - €47.300.000,00 (quarenta e sete milhões e trezentos mil euros);
- Lote B2 - €67.100.000,00 (sessenta e sete milhões e cem mil euros).

3. Aprovar as peças escritas e desenhadas da hasta pública, concretamente, Programa do Procedimento, Anexo I e respetivos anexos, que se juntam e se dão por integralmente reproduzidos e que contêm os elementos essenciais do negócio jurídico a incluir obrigatoriamente no contrato de compra e venda;

4. Aprovar que a minuta dos contratos de compra e venda a celebrar entre o Município e os adjudicatários definitivos reproduzirão integralmente os termos e condições estabelecidos nas peças do procedimento, designadamente, todos os elementos essenciais do negócio jurídico, sem necessidade de ser tomada deliberação autónoma para o efeito;

5. Aprovar a constituição da Comissão da Hasta Pública, com a seguinte composição:

Presidente da Comissão:
Dr. António Inácio Furtado (Diretor Municipal de Gestão Patrimonial)

Vogais efetivos:
- Arqt.º Paulo Prazeres Pais (Diretor do Departamento de Planeamento da Direção Municipal de Urbanismo)
- Dra. Maria Teresa Felício (jurista da Direção Municipal de Gestão Patrimonial)

Vogais suplentes:
- Arqt.ª Joana Pardal Monteiro (Chefe da Divisão de Loteamentos Urbanos da Direção Municipal de Urbanismo)
- Dra. Ana Gamboa (jurista da Direção Municipal de Gestão Patrimonial)

6. Delegar na Comissão da hasta pública, poderes para promover todos os atos previstos no Programa do Procedimento, incluindo a retificação de eventuais erros e omissões, prestação de esclarecimentos, por iniciativa própria ou a pedido dos interessados, prorrogação dos prazos de entrega de candidaturas, sempre que tal seja devido, adequação das regras e procedimentos de licitação em função das necessidades e da salvaguarda do interesse público, promoção da adjudicação provisória e proposta de adjudicação definitiva à entidade competente, e ainda verificação da conformidade do texto do contrato ao estabelecido nas peças do procedimento e nas Deliberações dos órgãos municipais competentes.

7. Condicionar o lançamento do(s) procedimento(s) de hasta pública à prévia aprovação pela Assembleia Municipal da Proposta n.º 420/2018 (Alterações dominiais no âmbito da OIE) e ao consequente registo do alvará de loteamento.

CONFRONTAÇÕES PARCELA A:
Norte: Prolongamento da Rua da Cruz Vermelha
Sul: Rua Cordeiro de Sousa
Poente: Avenida 5 de Outubro
Nascente: Avenida da República

CONFRONTAÇÕES PARCELA C:
Norte: Avenida Álvaro Pais
Sul: Caminho de Ferro
Poente: Rua Sousa Lopes
Nascente: Câmara Municipal de Lisboa

CONFRONTAÇÕES LOTE B1:
Norte: Câmara Municipal de Lisboa
Sul: Prolongamento da Rua da Cruz Vermelha
Poente: Avenida 5 de Outubro
Nascente: Avenida da República

  • CONFRONTAÇÕES LOTE B2:

Norte: Avenida das Forças Armadas e Prédio n.º 1 da Praça de Entrecampos
Sul: Câmara Municipal de Lisboa
Poente: Avenida 5 de Outubro
Nascente: Avenida da República

JUSTIFICAÇÃO DE VALOR (ver documentos em baixo)

ANEXOS:
I. Programa do Procedimento;
II. Avaliações imobiliárias;
III. Plantas de localização dos lotes e das parcelas de terreno e suas proveniências com os n.ºs 18/025/DMGP, 18/026/DMGP, 18/027/DMGP e 18/028/DMGP.
IV. Quadros resumo estimativa de investimento público OIE e cronograma execução.

(Processo n.º 13807/CML/2018)

Lisboa, aos 19 de julho de 2018

O Vereador

Manuel Salgado

Documentos

  • Proposta 469/CM/2018, com votação em CML
  • Justificação de valor
  • Anexo I - Programa do procedimento e quadro anexo com os preços base de licitação
  • Anexo II - Avaliações imobiliárias da Colliers, Engivalorem, Garen, Prime Yield e UON - Relatórios distribuídos em CD e disponíveis para consulta
  • Anexo III A - Planta da parcela A
  • Anexo III B1 - Planta da parcela B1
  • Anexo III B2 - Planta da parcela B2
  • Anexo III C - Planta da parcela C
  • Operação Integrada de Entrecampos (OIE) - Síntese cartográfica
  • Anexo IV - Quadro resumo da estimativa de investimento público OIE e cronograma de execução
  • Registo magnético da apreciação da Proposta 469/CM/2018 em reunião de Câmara
  • Apresentação resumo da proposta 469/CM/2018
Documentos
Documento em formato application/pdf Proposta 469/CM/2018 612 Kb
Documento em formato application/pdf Justificação de valor 338 Kb
Documento em formato application/pdf Anexo I - Programa do procedimento e quadro anexo com os preços base de licitação 297 Kb
Documento em formato application/pdf Anexo III A - Planta da parcela A384 Kb
Documento em formato application/pdf Anexo III B1 - Planta da parcela B1325 Kb
Documento em formato application/pdf Anexo III B2 - Planta da parcela B2342 Kb
Documento em formato application/pdf Anexo III C - Planta da parcela C363 Kb
Documento em formato application/pdf Operação Integrada de Entrecampos (OIE) - Síntese cartográfica181 Kb
Documento em formato application/pdf Anexo IV - Quadro resumo da estimativa de investimento público OIE e cronograma de execução160 Kb
Documento em formato application/pdf Registo magnético da apreciação da Proposta 469/CM/2018 em reunião de Câmara192 Kb
Documento em formato application/pdf Apresentação resumo da proposta 469/CM/20181187 Kb